Optimisation de votre patrimoine privé avant cession de PME

 Optimisation de votre patrimoine privé avant cession de votre PME

L’optimisation de votre cession de PME, sur le plan patrimonial et fiscal, ne peut se réaliser que par une connaissance suffisante, et très anticipée par rapport à la date cible de la cession, des diverses implications de l’opération.

Optimisation du patrimoine privé

Optimisation du patrimoine privé

(version podcast, à écouter, ou télécharger (clic droit) en bas de l’article)

Cas de la cession de votre PME avant la liquidation de la retraite

Vous devez prévoir le montant de vos revenus sur la période intermédiaire.

  • Fiscalité de la plus-value professionnelle

Voir l’article déjà paru sur la Loi de Finances 2014 et les mesures d’abattement d’imposition sur l’IR (mais pas sur les cotisations sociales) uniquement si vous partez à la retraite dans les 2 ans.

Donc si vous partez avant 2 ans, la note fiscale va être assez lourde, et il vous faut prévoir des revenus et une protection sociale pendant au moins 2 ans.

  • Comment disposer de revenus complémentaires après cession

Si vous avez été salarié, faites attention à la Tranche C de vos revenus : vous ne pourrez toucher la retraite de cette catégorie de cotisations que 5 ans après la retraite salariée des tranches A et B.

Pour cela vous aurez eu intérêt à prévoir un complément de revenus dans des régimes de retraite optionnels à cotisations et/ou prestations définies.

Il en est de même concernant des produits d’épargne à fiscalité allégée que sont les PEA et contrats d’assurance vie.

Après 8 ans, vous pouvez transformer votre épargne en rente viagère faiblement fiscalisée.

Mais vous voyez que ce n’est pas 1 ou 2 ans avant votre retraite qu’il faut y penser : c’est beaucoup plus tôt.

  • Les revenus issus de l’immobilier d’entreprise

Le problème de l’immobilier dans les actifs de la société a déjà été souvent évoqué.

Si le séparer est préférable, pour faciliter votre cession du point de vue de l’acquéreur, le coût de sortie est prohibitif : c’est le coût acquisition de ce bien dans votre patrimoine privé (en général sous forme d’emprunt), et la génération d’une plus-value, liée à la sortie de l’immobilier de votre actif, imposée à l’IS.

Pour éviter ces coûts, il vous est possible de réaliser une cession

– en cédant le fonds de commerce, qui est alors apporté à une société à l’IS, laquelle sera vendue à l’acquéreur (sans immobilier)

– en laissant l’immobilier dans votre société d’origine : pas de rachat à financer, et maintien de la perception de revenus immobiliers.

Les donations et la restructuration du patrimoine par anticipation

  • La donation de tout ou partie des parts de société avant cession

C’est un schéma très répandu, car les donations « purgent » les plus-values professionnelles.

Ne restent alors que les droits éventuels de donation à payer (après application des abattements : 100 000 € par donataire, tous les 15 ans)

L’administration fiscale aime cependant vérifier la véritable « intention libérale » pour s’assurer que ce n’est pas un abus de droit fiscal.

Pour cela il est préférable de pratiquer cette donation avant la détermination du prix de cession, c’est à dire si possible avant la LOI, au pire, avant le Protocole d’accord contenant des conditions suspensives.

Le mode de donation privilégié est alors la donation partage : la répartition des parts est anticipée par rapport au jour de la succession, et elle est irrévocable. C’est à dire que ces montants ne feront plus partie de la masse successorale le jour de la succession (vérifier néanmoins le respect des montants des parts des héritiers réservataires).

Le contrat d’Assurance Vie comme outil financier de votre cession

Hormis les compléments de revenus faiblement fiscalisés qu’elle peut procurer (voir plus haut), c’est un bon outil pour les 2 cas suivants

Un contrat d’assurance vie préalablement ouvert est bien préférable à une caution bancaire (qui génère des frais d’environ 0,5% à 1% de la somme bloquée) ou à un compte sous séquestre (capitaux bloqués rémunérés sur des Sicav monétaires, dont les taux sont devenus très faibles).

Le nantissement d’un contrat d’assurance vie pour la garantie de passif permet :

– de déléguer la faculté de rachat à l’acquéreur (en cas de mise en oeuvre de la garantie)

– tout en empêchant le vendeur de faire des rachats sur son contrat pendant la durée de la Garantie de Passif.

Au terme de la Garantie, le cédant pourra disposer de son contrat en totalité, alors même qu’il aura été mieux rémunéré que les 2 autres solutions précédentes, et comportera ses avantages fiscaux en termes de fiscalité des retraits et de succession.

  • Refinancer un compte courant d’associé

Vous avez, de toutes façons, intérêt à sortir ce compte courant des fonds propres de la société avant cession.

Soit vous vous le distribuez, mais alors avec l’inconvénient de la fiscalité sur les dividendes : imposition lourde à l’IR depuis 2013 – 2014.

Ou bien vous le refinancez, si le temps le permet, par le montage suivant : l’entreprise fait un emprunt pour qu’un nouveau capital prenne le relais de ce compte courant. Ce capital est alors nanti sur un contrat d’assurance vie.

Le double avantage est alors le suivant :

– les intérêts d’emprunt sont déductibles pour la société,

– et vous disposez à la fin du remboursement de la somme et des avantages fiscaux et successoraux d’un contrat d’assurance vie !

Mais n’oubliez pas, tous ces montages judicieux ne peuvent se faire à la dernière minute, et même pas la dernière année avant la cession.

Conclusion :

L’ensemble des implications patrimoniales d’une cession d’entreprise doit vous conduire à réaliser des arbitrages entre revenus disponibles, fiscalité, transmission du patrimoine, bien avant de mettre en vente votre PME.

Merci pour votre attention.

A la semaine prochaine.

Jacques Jourdy.

Vous savez comment optimiser votre patrimoine privé avant cession de votre PME.

Crédit photo : © drubig-photo – Fotolia.com

 

Nouvelle fiscalité des placements au profit des PME et ETI

 Nouvelle fiscalité des placements au profit des PME et ETI

Vous avez vu dans un précédent article la synthèse des dispositions fiscales concernant les plus-values de cession de parts sociales de PME.

Découvrez maintenant les possibilités qui vont sont offertes en termes de placement d’actions de PME dans 2 véhicules spécifiques : le « PEA PME » et les contrats d’Assurance Vie « Euro-croissance » et « Vie-Génération ».

Et pourquoi ne pas utiliser ces possibilités pour placer le produit de votre cession de PME ?

(version podcast, à écouter, ou télécharger (clic droit) en bas de l’article)

Nouveautés fiscales sur le PEA et le PEA PME – ETI

Caractéristique majeure de la Loi de Finances 2014 : un mélange de dispositions plus restrictives qu’avant … avec d’autres plus libérales.

Quel est le sens de tout cela ?

Ne le cherchez pas !

En fiscalité, il n’y a pas de sens à trouver, ce n’est que le résultat de calculs d’une équation politique … bref, d’une somme d’amendements sans logique d’ensemble.

  • Quelques rappels sur le PEA classique dans la Loi de Finances précédente

– pour tout contribuable domicilié en France,

– possibilité d’ouvrir, auprès d’un établissement financier (de crédit, d’assurance),

– un Plan d’Epargne en Actions (actions, parts sociales, bons ou droits de souscription, titres d’OPC (Organisme de Placement Collectif) ayant plus de 75% de leurs investissements en actions),

– dont le plafond était fixé à 132 000 Euros par contribuable (le double pour un couple marié ou pacsé).

En termes de titres éligibles au PEA, étaient exclus :

– les titres émis dans le cadre de l’intéressement des salariés

– les titres acquis à la suite d’une levée de stock-options

– les titres ayant donné lieu à réduction d’impôts lors de la souscription

– les titres de sociétés d’intermédiaires financiers

– les titres dans une société dont le titulaire du plan détenait plus de 25% du capital

– les titres représentatifs de dettes, les obligations.

De fait, ces dispositions s’appliquaient sans difficultés aux actions cotées.
Il était aussi possible de les appliquer théoriquement aux titres non cotés, … mais l’exercice était délicat avec les banques pour fixer les valeurs de référence.

Le régime fiscal des PEA était l’exonération des plus-values après 5 ans, avec une limite à 10% pour les revenus des titres non cotés.

Autant dire qu’il y avait peu de PEA avec des titres non cotés, car, en plus, il faisait l’objet d’une procédure stricte de communication d’informations entre le gestionnaire et le titulaire du Plan!

  • Quelles sont les 4 nouveautés de la Loi de Finances 2014 sur le PEA ?

– Le plafond est relevé à 150 000 Euros par contribuable domicilié en France (300 000 pour un couple marié ou pacsé)

– Ne sont plus éligibles au PEA les bons et droits de souscription d’actions, et actions de préférence

– La limite de 10% pour les revenus de placements en actions non cotées est supprimée si ces actions sont admises sur le système NYSE Alternext (système multilatéral de négociation, destination des PME de la zone Euro depuis 2005)

– Si l’un des titres est cédé avant 5 ans, même aussitôt réinvesti dans une valeur équivalente, l’exonération est limitée à 2 fois le montant investi sur ce titre.

  • Caractéristiques fiscales du nouveau PEA PME – ETI

Rappel de la définition des PME et ETI :

– PME : jusqu’à 250 salariés, CA de 50 Millions €, total de bilan de 43 Millions €

– ETI : jusqu’à 5 000 salariés, CA de 1,5 Mrd €, total de bilan de 2 Mrds €

Un même contribuable peut être titulaire d’un PEA classique et d’un PEA PME – ETI.

Le plafond de versements du PEA PME – ETI est de 75 000 € par contribuable (150 000 € pour un couple marié ou pacsé).

Le plafond des placements en actions avec avantages fiscaux est donc passé à 225 000 € par contribuable (450 000 € pour un couple marié ou pacsé).

Sont éligibles au PEA PME :

– les actions, certificats d’investissement, émis en direct par les PME et ETI

– les titres d’OPC , à condition qu’ils soient constitués à plus de 75 % de titres de PME et ETI (dont les 2/3 au moins en actions, le reste pouvant être en obligations, ou titres de dettes, à la différence du PEA classique).

Nouveautés fiscales sur l’Assurance Vie au profit des PME

C’est la volonté de plus drainer l’épargne vers les entreprises, alors qu’aujourd’hui 85% de l’Assurance Vie est orientée vers les contrats en Euros, qui ne concernent pas l’entreprise.

Sur le plan fiscal, un transfert d’un contrat d’Assurance Vie actuel vers l’un de ces 2 contrats n’a aucune conséquence fiscale : maintien de l’antériorité fiscale (8 ans).

  • Le Contrat « Euro-Croissance »

Contrat en Unités de Compte, qui contient donc une part de risque, et qui offre une garantie du capital investi, au terme des 8 ans du contrat.

  • Le Contrat « Vie-Génération »

Les capitaux sont investis au moins à 33% « à destination sociale » : logements sociaux, logements intermédiaires, économie sociale et solidaire, capital investissement pour ETI.

Sa particularité est de bénéficier d’un avantage fiscal particulier concernant la transmission : abattement supplémentaire de 20% avant de pratiquer l’abattement forfaitaire de 152 500 € propre à tout contrat d’assurance vie.

Rappel des différents abattements des contrats d’assurance vie :

– jusqu’à 152 500 € : exonération totale

– entre 152 500 et 700 000 € : 20% de droits

– au delà de 700 000 € : 31,25 % dans la Loi de Finances 2014 (auparavant 25%)

Les dispositions d’application de ces 2 nouveaux types de contrat, « Euro-Croissance » et « Vie-Génération », sont prévues pour l’été 2014.

Merci pour votre attention.

A la semaine prochaine.

Jacques Jourdy.

Vous connaissez les nouveautés fiscales 2014 des placements en faveur des PME et ETI.

 

Les 4 obstacles psychologiques … avant cession de votre PME !

Les 4 obstacles psychologiques … avant cession de votre PME !

Mon ancien article, vieux d’un an, sur les facteurs psychologiques clés de la transmission d’entreprise fait partie des plus consultés sur ce blog. Pourquoi ?

Parce qu’il traite potentiellement des véritables freins à la prise de décision de céder votre PME.

(version podcast, à écouter, ou télécharger (clic droit) en bas de l’article)
J’entends souvent les 4 obstacles suivants, dans cet ordre :

– compte tenu de la crise je n’arriverai pas à vendre ma société au prix souhaité, justifié par toute une vie de labeur

– je ne vois personne capable de reprendre mon entreprise (famille, personnel, repreneur du métier, …)

– je ne suis pas pressé de vendre tant que je peux la diriger

– Que ferai-je de mon temps libre, après une vie entièrement remplie par le travail ?

En fait, les obstacles psychologiques sont à traiter exactement dans l’ordre inverse à celui cité.

Quel est votre projet de vie après la cession de votre PME ?

C’est la première question à considérer, si vous partez à la retraite (dans 2 cas sur 3).

C’est vous d’abord. Pour votre équilibre personnel, et celui de votre entourage …

  • Quel est votre projet d’emploi du temps ?

Un (ou plusieurs) hobby ? Cela va-t-il occuper 100 % de votre temps libre ?

Quel nouveau mode de cohabitation avec votre conjoint ?

Après tant d’années investies dans votre occupation professionnelle, la cohabitation 24h/24 n’est pas toujours bien vécue par l’un ou l’autre …

Quel nouveau statut social ? Quels réseaux de relation … sans tomber dans les réunions d »Anciens Combattants » de votre milieu professionnel.

Le bénévolat, dans le cadre d’associations, de fondations à but humanitaire, ou en tout cas non marchand ?

  • De combien aurez vous besoin comme revenus pour votre nouvelle vie ?

Retraite ?

Faites le calcul de vos droits et du montant de prestations, dès maintenant, compte tenu des échéances possibles.

Revenus de placements ? Déjà connus, ou peut-être le placement de votre cession, nette de tous impôts, taxes, frais et garanties.

Revenus de votre SCI d’entreprise ?

Si seulement vous avez déjà pris soin de séparer l’immobilier de vos actifs de  société.

Sinon il est grand temps de le faire, pour ne pas vous pénaliser par rapport au repreneur, qui, souvent, ne peut pas financer à la fois l’exploitation et l’immobilier.

  • Quand allez vous considérer vos problèmes de succession ?

A l’occasion de la cession, ou plus tard ?

Optimisation fiscale et anticipation possible : il faut alors réaliser des donations bien avant la cession.

Avez vous défini votre type de repreneur ?

Vous ne cèderez votre entreprise qu’à un repreneur en qui vous avez réellement confiance.

  • Avez vous bien étudié les opportunités de transmission familiale ?

Auriez vous confiance en un membre de la famille ?

Avez vous néanmoins réellement et précisément posé la question à chacun d’entre eux ?

Afin d’éviter que l’un d’entre eux ne se réveille à la dernière minute …

  • Avez vous sondé les intentions de quelques hommes clés de votre PME ?

Le commercial ? Le technique ? Le DAF ? ….

Comme pour les membres de la famille, afin d’éviter, et, maintenant avec le projet de loi Hamon, que certains salariés se déclarent intéressés dans le délai d’annonce imparti (2 mois).

  • Quelles sont vos préférences en termes de reprise extérieure ?

Repreneur physique ?

Mais comment bien juger de ses capacités de manager, et financières ?

Groupe industriel, du même métier ou connexe ?

Privilégiez vous

– la probabilité de réussite de la reprise ?

– ou la continuité de direction ?

– ou l’optimisation du prix de cession ?

Avez vous des plans de développement pour votre entreprise  ?

La cession d’une entreprise n’est pas la fin d’une histoire. Peut-être celle de votre direction, mais elle doit avoir une dynamique continue

  • Avez vous continué à investir sur tous les plans ?

Commercialement ?

Techniquement (R&D) ?

Recrutements de profils complémentaires ?

Vous aurez d’autant plus de candidats repreneurs que la dynamique de votre entreprise est réelle, en dehors de votre propre engagement personnel.

Même si vous n’avez pu les mettre en œuvre, le fait de les avoir imaginés est un atout de plus pour votre repreneur. Il arrive avec d’autres expériences, des compétences complémentaires qui peuvent être utilement mobilisées : développement de sites internet, déclinaisons de modèles B to B to C …

Le calcul de la valeur de votre entreprise est-il réaliste par rapport au marché??

Si vous avez arrêté vos choix sur les 3 questions précédentes, alors la question du prix n’est pas centrale. Il sera celui du marché en fonction de l’attractivité de votre PME parmi toutes les offres existantes à un instant T.

C’est ainsi. On ne gouverne ni le marché, ni le temps.

Certes la conjoncture économique générale n’est pas favorable en ce moment pour vendre votre PME au prix optimum.

Mais restez réaliste. Par rapport aux capacités d’emprunt de votre repreneur!

Mais profitez aussi de toute opportunité d’un repreneur qui accorderait un prix stratégique à l’acquisition de votre affaire.

Chassez donc le profil de repreneur susceptible de correspondre à votre PME

  • Avez vous pris en compte toutes les dispositions fiscales concernant la cession ?

Un précédent article sur les principales dispositions de la Loi de Finances 2014 vous donne les grands cas de figure classiques.

Pour toute optimisation fiscale, consultez un fiscaliste spécialisé en transmission d’entreprise

Conclusions :

1) La prise de décision de céder votre entreprise n’est pas simple.

Elle appelle plein de possibilités, parmi lesquelles vous êtes seul à pouvoir trancher.

Mais la capacité de décision face aux événements a toujours été votre force. Alors ne faiblissez pas pour cette nouvelle épreuve.

2) Vous ne devez pas rester seul pour faire ces choix.

Un réseau national, donc proche de chez vous, d’anciens chefs d’entreprises peut vous aider à les faire en toute indépendance et objectivité, et en s’appuyant sur de multiples références et partenariats. C’est le CRA.

Merci pour votre attention.

A la semaine prochaine.

Jacques Jourdy.

Vous savez comment traiter les 4 principaux obstacles psychologiques à la décision de cession de votre PME.

 

Exploiter le modèle économique du Gratuit avant cession de votre PME

Comment fonctionnerait le modèle économique du « Gratuit » avant cession de votre PME?.

Quatrième schéma de développement pérenne de votre activité de PME :

le modèle économique du « Gratuit »

De quoi s’agit-il ?

(version podcast, à écouter, ou télécharger (clic droit) en bas de l’article)

  • Quelles sont les différentes formules du modèle économique de « gratuit » avant cession de votre PME ?

Ce modèle peut se concrétiser principalement sous 3 formes :

  • 1) Une offre gratuite reposant sur de la publicité

Schéma le plus ancien, remontant déjà au temps de la radio, puis plus récemment  des journaux gratuits, voire de la publication d’annuaires téléphoniques professionnels, comme les « Pages Jaunes »

L’utilisateur final ne paie pas l’accès à cette information, qui est pourtant coûteuse, parce que les professionnels font paraître des annonces publicitaires à destination des utilisateurs.

  • 2) Une offre initiale gratuite entraînant des ventes récurrentes de consommables à bonne marge

Ce schéma fonctionne aussi depuis longtemps, indépendamment d’Internet : si elle n’est totalement gratuite, l’offre de base est subventionnée, anticipant la consommation récurrente qu’elle va déclencher, elle bien rémunératrice.

Un vieil exemple est celui du rasoir jetable !

Aujourd’hui l’autre exemple mondial est celui des téléphones portables

  • 3) Une offre gratuite sur des services de base et un abonnement payant sur des services plus (modèle appelé Freemium »)

C’est la forme la plus récente, car elle a été développée grâce à internet et au numérique en général.

En effet elle est rendue possible, aujourd’hui, par la capacité de stocker une masse d’informations, puis de la diffuser par le canal internet, le tout pour un coût minime.

Ce modèle concerne une grande variété de consommations :

– le stockage – partage – diffusion de contenus (musique, photos, videos – Deezer, Flickr, Picasa, …),

– la communication point à point par internet (audio et video – Skype),

– … etc.

Exemple : Une PME d’édition d’applications pour iPhone

Son activité se rangeait plutôt dans la 2ème catégorie, ci-dessus

1) Une clientèle de masse disposant gratuitement d’un moteur de recherche sur les applications iPhone existantes.

Il y a deux ans environ, il existait environ 250 000 applications pour iPhone.

On estimait que le marché allait encore exploser.

La prévision à 3 ans était de 500 000 applications iPhone.

Aujourd’hui, nous sommes déjà à 800 000 !

Donc le constat était le suivant : les utilisateurs d’Iphone ne pouvaient pas identifier et choisir facilement une application répondant à leur besoin.

Il fallait inventer un moteur de recherche spécifique pour cela.

Ainsi en copiant le modèle du moteur de recherche de Google pour du texte à une recherche d’application iPhone, cette recherche serait aussi gratuite.
Mais à la différence de Google, celle-ci n’était pas compensée par des revenus publicitaires affichées sur le moteur de recherche, mais par …

2) Une clientèle de développeurs d’applications iPhone cherchant à obtenir des feedbacks sur ses produits

La problématique des développeurs était de mettre en ligne (sur Appstore d’iTunes) leurs produits et ils recevaient juste des rapports d’Apple sur les téléchargements effectués et leur rétribution.

Mais aucun contact avec l’utilisateur final, c’est à dire les fameux avis tant recherchés de la communauté d’utilisateurs.

Sauf à créer des sites internet dédiés, solution lourde et peu usitée.

Le logiciel qu’avait développé cette PME permettait de réaliser ce chaînon manquant pour la relation entre développeurs et utilisateurs.

  • 3) Un abonnement payant pour les développeurs et des « services plus » payants pour les utilisateurs

Cette information étant capitale pour les développeurs, elle était bien sûr payante selon différentes formules

– selon la richesse de l’exploitation des données réalisée,

– et le nombre d’applications suivies.

Et les utilisateurs grand public pouvaient également disposer d’un abonnement premium pour gérer une liste importante d’applications et échanger des listes d’applications avec d’autres utilisateurs à travers les réseaux sociaux.

La boucle était ainsi bouclée selon le modèle de plate-forme multi-faces avec un modèle économique de Freemium (Free + Premium).

 

CONCLUSION :

Une très grande majorité de nouvelles applications Internet s’appuie sur ce modèle concernant le marché B to C,

ou, du moins, s’en approche par des prix d’entrée très bas et un volet payant.

Il est vrai que dans le marché du B to B, le service apporté représente toujours une valeur pour le client pro, et que, donc, il n’est pas difficile de le proposer payant.
Le tout ensuite est une question de pricing.

Et là rien ne vaut les tests, tout simplement, pour connaître la véritable valeur à laquelle le marché est prêt à payer.

 

ACTION :

Vous êtes peut-être loin de ces modèles reposant sur l’économie numérique !

Mais souvenez vous, cela ne s’applique pas qu’au numérique : l’édition, la communication, l’événementiel ….

A vous d’imaginer un modèle annexe à votre activité de cœur de métier, dans lequel vous pourriez faire quelques tests sur de tels services dans votre secteur professionnel.

 

Voilà pour le modèle économique du « Gratuit ».

J’attends vos réactions.

La semaine prochaine : 5ème et dernier cas d’application à un de mes dossiers : le modèle «Ouvert»!

Merci pour votre attention.

A la semaine prochaine.
Jacques Jourdy.

Vous savez comment faire fonctionner le modèle économique du « Gratuit » avant cession de votre PME !

Stratégie de l’immobilier pour la transmission d’entreprise

Quelle est la meilleure stratégie d’immobilier pour la transmission d’entreprise?

Nous n’allons pas traiter ici de toutes les options possibles pour gérer l’immobilier d’entreprise, en général.

Le point de vue qui vous intéresse, ici, dans ce blog, est bien celui de la perspective de la cession de votre entreprise, voire de l’après cession.

Nous allons alors rappeler les principales caractéristiques de la structure juridique fréquemment utilisée, à juste titre, de la Société Civile Immobilière (SCI). Ce n’est pas la seule possible, mais elle présente un certain nombre d’avantages.

Vous allez voir :

– en quoi la structure SCI est intéressante pour la transmission

– quels sont les points importants des statuts d’une SCI pour l’immobilier d’entreprise

– quel est le régime fiscal de la SCI par rapport à votre société

– 3 cas particuliers de stratégie immobilière d’entreprise : crédit-bail, IS, démembrement temporaire

La SCI et la cession d’entreprise

  • EN QUOI LA STRUCTURE SCI EST INTERESSANTE POUR LA TRANSMISSION?

La constitution d’une SCI peut répondre simultanément à plusieurs objectifs

constituer un patrimoine assez sûr, et efficace en vue d’une transmission familiale, par une gestion des parts plus souple que de l’immobilier en direct. La gestion d’une SCI ne demande pas de compétences particulières, à la différence des parts de la société d’exploitation. D’où des donations différentes selon les intérêts des héritiers.

compléter vos revenus en cas de cession et de prise de retraite, à un moment où votre revenu global diminuera vraisemblablement, et votre taux d’imposition sur l’IR aussi.

diminuer le montant total d’investissement à financer pour le repreneur, à une époque où le financement bancaire des acquisitions est de plus en plus tendu. Et les investisseurs particuliers, personnes physiques, associés au repreneur, ne souhaitent pas, en général, acquérir de l’immobilier d’entreprise.

Si l’actif immobilier devient ultérieurement stratégique pour le repreneur, il lui sera toujours possible de vous faire une proposition, avec un crédit différent de celui de l’acquisition de la société d’exploitation (15 ans pour l’immobilier, comparé à 7 ans pour la reprise de l’exploitation).

– enfin, pour mémoire, séparer l’actif immobilier de l’ensemble de l’actif professionnel vis-à-vis des créanciers de l’entreprise.

  • LES POINTS IMPORTANTS DES STATUTS DE LA SCI POUR L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Son régime juridique est très souple. Pas de statut type. Il faut néanmoins rédiger de façon précise un certain nombre de clauses :

  • L’objet social :

Il doit rester simple et unique : l’administration de biens immobiliers nus, et, a priori, ne pas y adjoindre d’objet commercial : locations d’immeubles équipés, avec ou sans prestations commerciales (sauf dans le cas d’un financement de la SCI par un crédit bail, voir ci-dessous).

Bien évidemment, vous ne pouvez vendre ou hypothéquer l’immeuble sans l’accord des Associés.

La nomination et la révocation du gérant, c’est à dire vous, sont librement fixées par les statuts. Ce qui veut dire que vous êtes libre de prévoir une révocation à l’unanimité, si vous le voulez!

Il faut au minimum 2 associés dans une SCI.

Il est recommandé de ne pas trop « fermer » les règles d’intégration ou de retrait d’associés, au risque de conduire à des blocages ou des conflits dans le temps, notamment si vos héritiers sont associés minoritaires.

  • Pas d’obligations comptables

Il suffit de rendre compte de la gestion de la SCI lors de l’assemblée annuelle des Associés.

Il est conseillé d’affecter, chaque année, les résultats annuels aux Associés, sans mise en réserve, pour éviter d’éventuels problèmes lors de cessions de parts.

Cette simplicité tient essentiellement au caractère civil de la SCI. Si celle-ci était soumise à l’IS (voir ci-dessous), le formalisme est plus important, comme pour une SA.

  • Cessions de parts

C’est un des points les plus importants dans la rédaction des clauses.

Il est conseillé d’imposer l’agrément des cessions de parts (comme des acquisitions), selon une procédure définie dans les statuts.

Les opportunités et objectifs des Associés peuvent différer dans le temps, pendant toute la durée d’existence de la SCI (souvent liée à celle de la société d’exploitation, mais pas toujours).

La cession de parts entraîne nécessairement des formalités : acte notarié ou sous seing privé, dépôt au greffe du Tribunal, enregistrement à la recette des impôts, … etc.

  • LE REGIME FISCAL DE LA SCI PAR RAPPORT A VOTRE SOCIETE

Rappel : il existe essentiellement deux régimes fiscaux : l’un dit de la « transparence » et l’autre de « l’opacité« . Autrement dit, normalement :

– la transparence s’applique aux sociétés de personnes,

– et l’opacité aux sociétés de capitaux.

Mais, dans chacun des cas, il est néanmoins possible d’opter pour le régime opposé : une société de personnes peut, par choix irrévocable, être imposée à l’IS (inversement, une société de capitaux, dans le cas d’une EURL par exemple, peut être imposée à l’IR).

Regardons de plus près le cas courant, c’est à dire une SCI, détenue par vous et des associés, personnes physiques, et imposée à l’IR.

  • Fiscalité des revenus

Les Associés personnes physiques auront leurs revenus de la SCI imposés au titre des Revenus Fonciers.

Il faut rappeler qu’en général, les loyers perçus seront inférieurs aux mensualités de remboursement du prêt contracté pour acquérir l’immeuble.

Et comme les intérêts d’emprunt pour acquérir l’immeuble (voire les parts sociales) sont déductibles des revenus fonciers, cela veut dire que

en début de période de remboursement le montant de revenus fonciers imposés ne sera pas très élevé,

en fin de période de remboursement, caractérisée par une faible part d’intérêts dans la mensualité, le montant et donc l’impôt seront plus importants.

Ce mode de constitution d’un patrimoine immobilier reste néanmoins économique, peu risqué, et permet d’anticiper l’avenir.

Il reste que la fiscalité des revenus fonciers est lourde : tranche d’IR marginale + CSG. Donc particulièrement pour le chef d’entreprise.

  • Fiscalité des loyers de l’entreprise

Les loyers que paie la société d’exploitation sont déductibles des résultats de celle-ci.

A noter qu’ils doivent, néanmoins, correspondre au prix de marché, pour ne pas entacher la validité juridique de la séparation des actifs lors d’une éventuelle action juridique de créanciers vis-à-vis de la société d’exploitation.

  • Fiscalité de la plus-value en cas de cession de la SCI

Elle dépend du statut fiscal des Associés.

Si ce ne sont que des personnes physiques, c’est une plus-value immobilière (et non professionnelle) .

Or le régime des plus-values immobilières des personnes physiques est en pleine mutation.

Actuellement (valeur Loi de Finances 2014) :

– l’exonération totale de la plus-value n’est obtenue qu’après 22 ans de détention (système d’abattement très progressif avec le temps, jusqu’à 22 ans)

– son imposition (avant 22 ans) est maintenant rapporté à votre impôt sur le revenu (IR)

– et dans tous les cas la CSG est due à son taux plein (actuellement 15,5 %) jusqu’à 30 ans de détention.

 

  • CAS PARTICULIERS DE STRATEGIE IMMOBILIERE D’ENTREPRISE

  • Financement de la SCI par un crédit-bail

Système plus compliqué que l’achat par emprunt des personnes physiques, bien qu’il permettre, en général, un financement à 100%.

Les principales conséquences sont :

– les revenus générés par la (sous) location de la SCI à la société d’exploitation sont imposés pour les associés personnes physiques au titre des BNC, et non des revenus fonciers,

la SCI peut amortir le bien acquis, mais cela ne présente pas un grand intérêt, car son résultat est largement déficitaire les premières années

à la fin du crédit-bail (levée d’option)

– il y aura un changement de régime de revenus des Associés, puisqu’ils deviendront Revenus Fonciers tirés d’un bail commercial, et non d’une sous location commerciale

une plus-value professionnelle sera générée, égale à l’écart entre la valeur vénale de l’immeuble et son prix de revient. A noter que l’imposition de cette plus-value pourra être, sur demande formulée au fisc, reportée à la date de la transmission de l’immeuble ou des parts sociales de la SCI.

Il est utile de rappeler que l’un des principaux intérêts du crédit bail lors de la transmission de votre société, est qu’il est transférable intégralement au profit de votre repreneur, sans conditions particulières.

  • Cas de la SCI imposée à l’IS

Ce choix est irrévocable, et il doit être réalisé, de préférence, à la constitution de la SCI, pour éviter des frais supplémentaires.

Les principaux avantages sont de:

– déduire, les droits d’enregistrement, les frais réels, et les amortissements, (mais pas les intérêts d’emprunt, contrairement au régime de l’IR)

– constituer, au final, une économie fiscale importante pour vous, Associé, personne physique entre

– le taux d’imposition sur les sociétés d’une SCI soumise à l’IS

– et le taux d’IR + CSG, pour une SCI soumise à l’IR.

  • Démembrement temporaire de l’acquisition de l’immeuble

C’est la solution d’optimisation fiscale tant pour vous que pour votre société. La moins courante, certes, à ne mettre sur pied qu’avec les conseils d’un homme de l’art.

Son principe est le suivant :

– la SCI n’acquiert que la nue-propriété des murs

– la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des murs (limité à 30 ans, voire inférieur, en fonction de votre objectif de départ à la retraite, par exemple)

Pendant la durée du démembrement (exemple : 15 ans) le fonctionnement est caractérisé par :

– la SCI ne touche pas de revenus (donc pas d’imposition pour les Associés), mais deviendra propriétaire des murs à 100% à l’extinction de l’usufruit. Merveilleux placement net d’impôt!

– la société d’exploitation ne paie pas de loyer, emprunte pour acquérir la valeur de l’usufruit, mais peut l’amortir, et déduire tous les frais d’acquisition. Au total une solution plus économique que de payer un loyer!

A l’issue de la période de démembrement, la SCI pourra donner l’immeuble à bail à la société, et ainsi générer des revenus complémentaires aux Associés, dans des conditions fiscales plus favorables, une fois le financement terminé.

Pour le calcul de cette valeur de l’usufruit je vous invite, encore une fois, à consulter le Blog du Patrimoine

ALERTE (au 15 Novembre 2012) : il semblerait que le fisc s’intéresse beaucoup à cette solution, d’où un Projet de Loi Finances rectificatif (avec application imminente) qui remettrait en cause ce dispositif. Comme toujours, suivez l’actualité patrimoniale et fiscale sur le Blog du Patrimoine.

Conclusions :

Concernant votre transmission d’entreprise à venir, s’il est bien un sujet stratégique c’est votre immobilier. Anticiper votre cession est alors une règle d’or en la matière.

Posez moi toutes les questions relatives à ce sujet!

Vous aurez alors toutes les informations pour optimiser votre stratégie d’immobilier pour la transmission de votre société.

A bientôt. Jacques Jourdy.